Tehnički pregled nije jedinstven događaj koji se dogodi u jednom danu i kojemu samo treba “doći”. To je provjera koja se oslanja na dokumentaciju prikupljanu tijekom cijele gradnje, a ako nešto u toj dokumentaciji nedostaje ili je nepotpuno, pregled se odgađa ili završava s utvrđenim nedostacima. Investitori koji taj proces razumiju unaprijed mogu izbjeći tjedne ili mjesece čekanja na kraju gradnje.
Ovaj tekst razlaže koje su dvije odvojene razine dokumentacije, tko je odgovoran za svaki dokument, kada se koji priprema i gdje su najčešće zamke.
Dvije razine dokumentacije
Dokumentacija za tehnički pregled dijeli se u dvije odvojene skupine s različitom namjenom i različitim trenutkom kada moraju biti gotove.
Prva skupina su dokumenti koji se prilažu uz zahtjev za izdavanje uporabne dozvole. Ti dokumenti podnose se nadležnom upravnom tijelu za graditeljstvo, elektronički putem sustava eDozvola ili osobno u pisarnici i bez njih tijelo graditeljstva neće zakazati tehnički pregled.
Druga skupina su dokumenti koji moraju biti dostupni na gradilištu za vrijeme samog tehničkog pregleda. Voditelj tehničkog pregleda i predstavnici javnopravnih tijela imaju pravo uvida u tu dokumentaciju, a investitor je dužan osigurati da bude prisutna. Ovu skupinu Pravilnik o tehničkom pregledu građevine (NN 46/18) definira kao “dokumentaciju koju je izvođač dužan imati na gradilištu”.
Dokumenti koji se prilažu uz zahtjev
Fotokopija građevinske dozvole s glavnim projektom ili, za građevine treće skupine koje se grade bez građevinske dozvole, primjerak glavnog projekta. Ovo je polazni dokument koji svemu daje pravni okvir: tehnički pregled provjerava je li ono što je izgrađeno u skladu s onim što je dozvola odobrila.
Podaci o sudionicima u gradnji, puni naziv, adresa i OIB investitora, projektanta, nadzornog inženjera i izvođača. U praksi se ovo prilaže na obrascu koji je propisan posebnim pravilnikom ili unosi izravno u sustav eDozvola.
Pisana izjava izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja: izjava kojom izvođač potvrđuje da su radovi izvedeni prema projektu i propisima, te navodi uvjete koje je potrebno poštovati pri korištenju i održavanju građevine. Sadržaj izjave propisan je posebnim pravilnikom. Izjava je isključiva odgovornost izvođača i investitor je ne može zamijeniti ni nadomjestiti drugim dokumentom.
Završno izvješće nadzornog inženjera, dokument kojim nadzorni inženjer potvrđuje da je građenje provedeno u skladu s građevinskom dozvolom, propisima i pravilima struke. Sadrži podatke o građevini i dozvoli, izjavu o usklađenosti izvedbe, podatke o vođenju građevinskog dnevnika te o svim nadzornim inženjerima koji su bili imenovani u tijeku gradnje. Ako je gradnjom rukovodilo više nadzornih inženjera za različite struke, završno izvješće izrađuje glavni nadzorni inženjer koji objedinjuje sva pojedinačna izvješća.
Izjava ovlaštenog inženjera geodezije: dvije su moguće varijante ovisno o tome je li za građevinu rađen geodetski projekt ili nije. Ako je geodetski projekt rađen, inženjer geodezije izjavljuje da je građevina izgrađena u skladu s tim projektom. Ako geodetski projekt nije rađen, izjavljuje da je građevina smještena na građevnoj čestici u skladu s elaboratom iskolčenja.
Geodetski elaborat za evidentiranje u katastru prilaže se za građevine koje se evidentiraju u katastru, a za koje nije rađen geodetski projekt. Elaborat mora biti ovjeren od tijela nadležnog za katastar, što znači da nije dovoljno samo izraditi elaborat, nego ga treba i ovjeriti prije podnošenja zahtjeva.
Energetski certifikat obvezan je za zgrade koje moraju ispunjavati zahtjeve energetske učinkovitosti. To su u pravilu sve stambene i poslovne zgrade osim iznimaka propisanih posebnim pravilnikom. Certifikat se pribavlja kod ovlaštenog energetskog certifikatora, a za novu gradnju izrađuje se na temelju podataka iz glavnog projekta, pisane izjave izvođača, vizualnog pregleda i završnog izvješća nadzornog inženjera.
Dokumentacija dostupna na pregledu
Uz zahtjev koji se podnosi tijelu graditeljstva, investitor mora osigurati da je za vrijeme tehničkog pregleda na gradilištu ili dostupna na uvid sljedeća dokumentacija.
Ugovor o građenju sklopljen između investitora i izvođača, potpisan i cjelovit. Voditelj tehničkog pregleda u zapisnik unosi podatke o ugovoru.
Akt o imenovanju glavnog inženjera gradilišta, inženjera gradilišta, odnosno voditelja radova, ovisno o vrsti i veličini gradnje. Ovim aktom investitor je formalno imenovao osobu odgovornu za vođenje gradilišta.
Ugovor o stručnom nadzoru sklopljen između investitora i nadzornog inženjera, za cijelo trajanje gradnje.
Rješenje o upisu u sudski registar ili obrtnica izvođača, uz suglasnost za obavljanje djelatnosti građenja prema posebnom propisu. Ovim se dokazuje da je gradnju izvodio subjekt ovlašten za tu djelatnost.
Građevinski dnevnik vodi se kontinuirano od prvog do posljednjeg dana gradnje. Obrazac i način vođenja propisani su Pravilnikom o načinu provedbe stručnog nadzora građenja i vođenja građevinskog dnevnika. Građevinski dnevnik mora biti uredan: svaki dan radova evidentiran, potpisan od strane voditelja radova i nadzornog inženjera, a inspekcijska nadziranja upisana. Neuređen dnevnik jedan je od najčešćih razloga za prigovor na tehničkom pregledu.
Dokazi o svojstvima ugrađenih građevnih proizvoda: to su isprave o sukladnosti, atesti, tehničke ocjene i drugi dokumenti kojima se dokazuje da ugrađeni materijali i elementi zadovoljavaju bitne značajke propisane tehničkim propisima. Za betonske konstrukcije to uključuje ateste betona i armature, za fasadu atest toplinske zaštite, za krovnu hidroizolaciju isprave sukladnosti i slično. Ove dokumente prikuplja izvođač u tijeku gradnje, a ne naknadno.
Isprave o sukladnosti ugrađene opreme i postrojenja za instalacije (plinska, električna, vodovodna, toplinska) to su atesti, izjave o sukladnosti i dokumenti ovlaštenih ispitivača. Za atest električne instalacije više detalja opisuje vodič o cijeni priključka struje za kuću.
Završno izvješće nadzornog inženjera: posebna napomena
Završno izvješće nadzornog inženjera nije dokument koji se može improvizirati na kraju gradnje. Ono se temelji na cjelovitom građevinskom dnevniku, na zapisima o provedenoj nadzornoj aktivnosti i na sva ispitivanja i provjere koje su provedene u tijeku gradnje. Nadzorni inženjer koji nije redovito nadzirao gradilište ne može retroaktivno izraditi vjerodostojno završno izvješće.
U praksi to znači da investitor ne smije dopustiti da nadzorni inženjer “dolazi samo kad treba potpisati”. Redoviti nadzor dokumentiran u građevinskom dnevniku jedini je temelj za valjano završno izvješće.
Ako je u gradnji sudjelovalo više nadzornih inženjera za različite struke, što je uobičajeno za složenije objekte s odvojenim nadzorom za konstrukciju, instalacije i sl. svaki izrađuje svoje završno izvješće, a glavni nadzorni inženjer ih objedinjuje u jedinstveno završno izvješće koje se prilaže zahtjevu.
Izjava izvođača: što sadrži i zašto je važna
Izjava izvođača nije samo formalni papir. Njome izvođač preuzima odgovornost da su radovi izvedeni prema projektu i propisima, te navodi uvjete koji su nužni za ispravno korištenje i održavanje građevine. Ti uvjeti postaju sastavni dio dokumentacije o građevini i investitor ih treba sačuvati jer su relevantni za cijeli životni vijek objekta.
Sadržaj izjave propisan je posebnim pravilnikom. Investitor ima pravo zahtijevati od izvođača cjelovitu i uredno sastavljenu izjavu jer bez nje zahtjev za uporabnu dozvolu nije potpun.
Energetski certifikat: kada je obvezan i koliko traje
Energetski certifikat obvezan je za sve stambene zgrade za koje se podnosi zahtjev za uporabnu dozvolu. Iznimke su malobrojne i propisane Pravilnikom o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju.
Certifikat se izdaje za određeno energetsko razredom od A+ do G. Za novu gradnju u praksi se očekuje razred koji odgovara minimalnim zahtjevima za nZEB (gotovo nultu energetsku zgradu), jer su novi tehnički propisi za energetsku učinkovitost zgrada obvezni za sve građevinske dozvole izdane nakon stupanja na snagu tih propisa.
Certifikat vrijedi deset godina, ali prestaje vrijediti ako se u tom roku izvede energetska obnova koja mijenja energetske karakteristike zgrade.
Ovlašteni energetski certifikatori nalaze se u registru koji vodi Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Što najčešće odgađa tehnički pregled
Na temelju Pravilnika o tehničkom pregledu i uobičajene prakse, najčešći uzroci odgode ili prigovora su sljedeći.
Neuređen građevinski dnevnik u kojem nedostaju potpisi, dani radova nisu evidentirani ili inspekcijska nadziranja nisu upisana.
Nepotpuni atesti građevnih proizvoda: izvođač nije prikupljao isprave sukladnosti u tijeku radova, nego ih pokušava pribaviti naknadno, što nije uvijek moguće.
Geodetski elaborat je izrađen ali nije ovjeren od nadležnog tijela za katastar, što zahtijeva dodatno čekanje.
Energetski certifikat koji kasni: certifikator ima rok za izradu, a ako je angažiran kasno, može odgoditi podnošenje cijelog zahtjeva.
Neizvedeni radovi prema glavnom projektu: voditelj tehničkog pregleda utvrđuje ima li neizvedenih radova i može li se građevina koristiti bez njih. Ako ne može, izdaje se rješenje s rokom za otklanjanje nedostataka, što odgađa uporabnu dozvolu.
Vremenski okvir
Zahtjev za uporabnu dozvolu podnosi se nakon što su svi prethodni dokumenti prikupljeni i završni radovi izvedeni. Tijelo graditeljstva zakazuje tehnički pregled u roku koji je propisan Zakonom o gradnji. Ako pregled prođe bez nedostataka, uporabna dozvola izdaje se u roku od osam dana od tehničkog pregleda.
U praksi sve trajanje od podnošenja urednog zahtjeva do izdane dozvole iznosi između tri i šest tjedana, uz uvjet da na pregledu nisu utvrđeni nedostaci. Ako su utvrđeni, rok ovisi o tome koliko brzo investitor može otkloniti nedostatke i dostaviti dokaze tijelu graditeljstva.
Više o cjelokupnom postupku ishođenja opisuje vodič o uporabnoj dozvoli 2026.
Podaci u tekstu temelje se na Zakonu o gradnji (NN 153/13, 20/17 i izmjene), Pravilniku o tehničkom pregledu građevine (NN 46/18) i informacijama objavljenim na gov.hr. Ovaj tekst nije pravni savjet. Za specifične situacije obratite se ovlaštenom arhitektu ili pravniku specijaliziranom za graditeljsko pravo.
Izvori:
- Pravilnik o tehničkom pregledu građevine NN 46/18 (Narodne novine)
- Zakon o gradnji (Zakon.hr)
- Uporabna dozvola, dokumentacija i tehnički pregled (gov.hr)
- Pravilnik o načinu provedbe stručnog nadzora građenja i vođenja građevinskog dnevnika (Zakon.hr)
- Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (Zakon.hr)
- Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, uporabna dozvola
