Vlasnici poljoprivrednog zemljišta često postavljaju ista pitanja: može li se na parceli postaviti plastenik, nadstrešnica za stoku, bunar ili solarni paneli? Odgovor ovisi o dva odvojena pravna okvira koji moraju biti ispunjena istovremeno. Jedan određuje što smije stajati na poljoprivrednom zemljištu, a drugi određuje je li za to potrebna građevinska dozvola ili ne. Zabuna nastaje kada se ta dva pitanja miješaju u jedno.
Ovaj tekst razlaže oba okvira, navodi konkretne vrste građevina koje su dopuštene bez dozvole i s projektom te pojašnjava ulogu prostornog plana koji je u praksi najvažniji filter od svega.
Dva pravna okvira koja moraju biti ispunjena
Zakon o poljoprivrednom zemljištu određuje NAMJENU. Na poljoprivrednom zemljištu smiju se graditi samo one građevine koje izravno služe poljoprivrednoj proizvodnji. Stambene zgrade, vikendice, poslovni prostori i slične građevine nisu dopuštene, bez obzira na to je li za njih moguće ishoditi dozvolu ili ne. Ta je zabrana temeljna i prostorni plan je ne može zaobići.
Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17 i izmjene, pročišćeni tekst) određuje POSTUPAK. Pravilnik dijeli sve građevine u tri kategorije: one koje se grade bez dozvole i bez projekta, one koje se grade bez dozvole ali uz glavni projekt te one za koje je i dalje potrebna građevinska dozvola prema Zakonu o gradnji. Pravilnik se primjenjuje na sve vrste zemljišta, pa tako i na poljoprivredno.
Prostorni plan je treći i često najvažniji filter. Čak i za građevine koje Pravilnik dopušta bez dozvole, gradnja nije moguća ako je prostornim planom zabranjeno ili ograničeno na konkretnoj čestici. Svaka općina i grad imaju vlastiti prostorni plan koji može biti restriktivniji od Pravilnika.
Što se može graditi bez dozvole i bez projekta
Članak 2. Pravilnika nabraja građevine i zahvate koji ne zahtijevaju ni građevinsku dozvolu ni glavni projekt. Za poljoprivredne površine relevantne su sljedeće kategorije.
Oprema i konstrukcije za biljnu proizvodnju na otvorenom prostoru: Cisterni za vodu zapremine do 27 m³ nije potrebna dozvola. Isto vrijedi za agrometeorološku stanicu, vjetrenjaču za protumraznu zaštitu nasada s pogonskim motorom i spremnikom goriva (uz izjavu ovlaštenog inženjera da ispunjava zahtjev mehaničke otpornosti), opremu za dugogodišnje nasade kao što su vinogradi, voćnjaci, hmeljici i maslinici, što uključuje stupove, zatege, žice i podupore bez obzira na materijal, protugradnu mrežu s potkonstrukcijom te ograđivanje poljoprivrednih površina prozračnom ogradom sa stupovima bez trakastog temeljenja.
Plastenici bez temelja: Plastenik širine do 6 metara i visine u sljemenu do 3,5 metra, bez temelja, poda i komunikacijskih traka, može se postaviti bez ikakvog projekta ili dozvole. Plastenici većih dimenzija (širi od 6 m ili viši od 3,5 m u sljemenu) moguće je postaviti bez građevinske dozvole jedino ako su rađeni prema tipskom projektu za koji postoji rješenje nadležnog tijela ili tehnička ocjena sukladno posebnom zakonu.
Oprema za držanje stoke: Bez dozvole i projekta može se postaviti ograda pod naponom 24V (električni pastir) za držanje stoke te druge vrste ograda namijenjene životinjama, nadstrešnica za sklanjanje stoke zatvorena s najviše tri strane (bez četvrte zidane strane), pojilo za stoku i konstrukcija za držanje košnica pčela.
Što se može graditi bez dozvole, ali uz glavni projekt
Članak 4. Pravilnika navodi građevine za koje nije potrebna građevinska dozvola, ali je obvezan glavni projekt. Za ovu kategoriju investitor mora prijaviti početak građenja i osigurati stručni nadzor. Uz to, svako gradilište mora se prijaviti inspekciji rada prema Zakonu o zaštiti na radu, bez obzira na to je li za građevinu potrebna građevinska dozvola ili nije. Detalje o toj obvezi i rokovima opisuje vodič o prijavi gradilišta inspekciji rada.
Infrastruktura za navodnjavanje i vode: Hidrantski priključak za navodnjavanje i protumraznu zaštitu te razvod sustava za navodnjavanje mogu se graditi uz projekt bez dozvole. Isto vrijedi za zacijevljeni bunar promjera do 100 cm namijenjen prihvatu vode za navodnjavanje, kanal za sakupljanje oborinskih voda izveden neposredno u tlu sa zaštitom od fleksibilnih folija te akumulaciju za navodnjavanje sa zaštitom od fleksibilnih folija.
Plastenik s razvodom instalacija i staklenik: Staklenik s pokrovom čija masa plohe iznosi do 12,5 kg/m² i s trakastim temeljima ili temeljima samcima (bez izvedenog betonskog poda) može se graditi uz projekt, bez dozvole. Uz to, i plastenik iz manje kategorije i staklenik iz ove kategorije mogu se dopuniti razvodom sustava za navodnjavanje, toplovodnim ili toplozračnim grijanjem, niskonaponskom električnom instalacijom i instalacijom plina uključivo priključak na postojeću građevinu, i dalje bez dozvole.
Pristupne površine i putovi: Poljski put na poljoprivrednoj površini širine do 5 metara, izveden u tlu bez završnog zastora (makadam ili zemljani put), može se urediti uz projekt bez dozvole.
Oprema za stočarsku proizvodnju: Vjetrenjača s bunarom i pumpom za crpljenje vode namijenjena jednom korisniku, laguna tlocrtne površine do 100 m² i dubine do 1 m namijenjena jednom korisniku te sabiralište mlijeka s pristupnim putem (do 5 m širine, bez završnog zastora) mogu se graditi uz projekt bez dozvole.
Agrosunčana elektrana: Posebna kategorija uvedena izmjenama Pravilnika odnosi se na sunčane elektrane i agrosunčane elektrane instalirane snage do 10 MW. Ove se građevine mogu graditi bez građevinske dozvole uz glavni projekt, na zemljištu za koje je investitor riješio imovinskopravne odnose. Za agrosunčanu elektranu u smislu zakona o prostornom uređenju, gradnja je moguća na površinama na kojima je to prostornim planom predviđeno.
Za što je i dalje potrebna građevinska dozvola
Svaka stalna građevina koja nije navedena u člancima 2. i 4. Pravilnika zahtijeva građevinsku dozvolu prema redovnom postupku iz Zakona o gradnji. To uključuje sve objekte za intenzivnu stočarsku i peradarsku proizvodnju (farme s kontroliranim uvjetima, silosi za žitarice, hladnjače i sl.), stambene zgrade bilo koje veličine i namjene te poslovne i prerađivačke objekte. Za takve objekte investitor prolazi redoviti postupak ishođenja građevinske dozvole. Po završetku gradnje treba prikupiti dokumentaciju za tehnički pregled i ishoditi uporabnu dozvolu.
Za farme s intenzivnom stočarskom ili peradarskom proizvođnjom prostorni planovi propisuju i minimalne udaljenosti od naselja, što je poseban uvjet koji se provjerava u fazi ishođenja dozvole.
Zašto je prostorni plan presudan
Pravilnik daje popis građevina koje MOGU biti izuzete od dozvole, ali ne jamči da ih je dozvoljeno graditi na svakoj parceli. Prostorni plan jedinice lokalne samouprave može zabranjivati određene zahvate, ograničavati maksimalnu veličinu ili propisivati posebne uvjete čak i za građevine iz kategorije bez dozvole.
Članak 1. stavak 2. Pravilnika to izričito potvrđuje: investitor, projektant i izvođač dužni su pridržavati se svih propisa i pravila struke, a građevine se ne smiju graditi ako je to zabranjeno prostornim planom ili na drugi način protivno prostornom planu.
Prostorni plan treba provjeriti u upravnom tijelu za prostorno uređenje i graditeljstvo nadležne općine ili grada. Uvid je moguć i u Informacijskom sustavu prostornog uređenja (ISPU) koji je dostupan na internetu.
Što se događa s nelegalnom gradnjom
Gradnja bez propisane dozvole ili projekta, ili gradnja suprotno prostornom planu, tretira se kao nelegalna gradnja. Građevinska inspekcija Državnog inspektorata ovlaštena je naložiti uklanjanje takve građevine na trošak vlasnika te izreći novčanu kaznu. Legalizacija naknadno izvedena kao ozakonjenje nije uvijek moguća, posebno za građevine na poljoprivrednom zemljištu koje po svojoj namjeni ne bi dobile dozvolu ni u redovnom postupku.
Poseban rizik postoji za vlasnike koji su preuzeli parcelu s već izvedenim nelegalno građevinama jer nasljeđivanje ne prenosi legalnost, nego odgovornost za zatečeno stanje.
Savjet prije početka
Prije bilo kakvog zahvata na poljoprivrednom zemljištu vrijedi provjeriti tri stvari. Koja je namjenska zona čestice prema važećem prostornom planu. Je li planirana građevina u popisu iz Pravilnika o jednostavnim građevinama ili je za nju ipak potrebna dozvola. Je li za kategoriju “bez dozvole uz projekt” prijavljen početak građenja i osiguran stručni nadzor jer bez toga i projekt ostaje nedostatan.
Upravno tijelo za graditeljstvo nadležne općine ili grada može dati preliminarno mišljenje o tome što je na konkretnoj čestici moguće, što je u praksi najbrži put do pouzdanog odgovora.
Podaci u tekstu temelje se na Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22, 155/23) i Zakonu o gradnji (NN 153/13, 20/17 i izmjene). Ovaj tekst nije pravni savjet. Za konkretnu situaciju obratite se ovlaštenom arhitektu ili pravniku specijaliziranom za graditeljsko pravo.
Izvori:
